Co lepsze: zaliczka, czy zadatek?

Często zdarza się, że podpisując umowę kupna-sprzedaży rzeczy ruchomej lub nieruchomej w jej treści zawarte są różne definicje prawne. Niekoniecznie strona umowy, która jest zdeterminowana w realizacji umowy do końca jest świadoma i rozumie, jakie mogą stać za treścią umowy konsekwencje finansowe. Tym bardziej, jeśli druga strona umowy jest pomysłodawcą zawartości treści tejże. Oczywistym jest, że "ignorantia iuris nocet" (łac. nieznajomość prawa szkodzi), dlatego w tym wpisie spróbuje w miarę zwięźle i prosto zawrzeć pewne kwestie, które mogą zaważyć o tym, czy strona umowy będzie w efekcie końcowym zadowolona, czy też będzie wściekła.

Definicja zadatku i zaliczki w prawie polskim

Z zaliczką jest pewien problem, ponieważ wprost nie jest definiowana przez Kodeks cywilny, tak jak to jest w przypadku zadatku. Zaliczka wynika z zapisów o wykonywaniu umów wzajemnych, a opis różnych wariantów konstrukcji umowy zawarty jest w kilku miejscach tej ustawy. Jest to tematem min. działu III - Wykonanie i skutki niewykonania zobowiązań z umów wzajemnych. Zaliczka zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego jest bardzo podobna do zadatku, ale różnica pomiędzy tymi dwoma instytucjami prawnymi jest ewidentna. Ich wspólną cechą jest to, że są one częścią zapłaty na poczet przyszłych należności. Po sfinalizowaniu umowy przyrzeczonej (końcowej) częściowa zapłata zostaje wliczona w cenę nieruchomości, towaru lub usługi. Różnice pomiędzy zadatkiem i zaliczką uwidaczniają się, kiedy strony nie finalizują umowy końcowej z różnych powodów. Odstąpienie strony od umowy może być powodem nienależytego wywiązania się drugiej strony z realizacji zapisów umowy. Niezależnie od tego, co jest powodem braku finalizacji takiej umowy to najważniejszą kwestią dla jednej ze stron są konsekwencje finansowe. Dlatego właśnie tak istotna jest treść umowy, którą najpierw powinno się na spokojnie przeczytać kilka razy zanim ją podpiszemy. Konsekwencje obu instytucji prawnych nie są identyczne i warto przybliżyć tą problematykę. Poniżej luźne definicje.

Zadatek jest to suma pieniężna lub rzecz, którą jedna osoba daje drugiej przy zawarciu umowy. Zadatek musi być wyraźnie określony w umowie, W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron z przyczyn dotyczących okoliczności, za które strona ta ponosi odpowiedzialność druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go nie dała żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Często stosuje się przy umowach przedwstępnych.

Zaliczka to suma pieniężna uiszczona na poczet należności, która wynika z określonego stosunku prawnego czyli zapłata uiszczona z góry, pokrywająca w części przyszłą należność. Jeżeli jedna strona wręczyła zaliczkę, to druga strona umowy nie może jej zatrzymać

Zadatek szczegółowo definiowany jest w art. 394 k.c.


Art. 394.  § 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Różnica pomiędzy zaliczką, a zadatkiem

Zaliczka formalnie jest kopią prawną zadatku intencjonalnie stworzoną przez ustawodawcę. Z tym, że poniżej wyszczególnione są najważniejsze różnice pomiędzy tymi dwoma instytucjami prawnymi.

1. W zaliczce nie występuje obowiązek zapłaty dwukrotnie wyższej.
2. Nie stosuje się zasady przepadku zaliczki w przypadku odstąpienia od umowy którejkolwiek ze stron.
3. Przyjmujący zaliczkę na poczet przyszłych należności w przypadku odstąpienia od umowy drugiej strony dającej zaliczkę, ma prawo dochodzić roszczeń o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Te same uprawnienia roszczeniowe ma dający zaliczkę w przypadku nienależytego wykonania zobowiązania w stosunku do przyjmującego zaliczkę. Jednak w związku z roszczeniem o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania, koszty tego roszczenia mogą stanowić równowartość zwróconej zaliczki. W związku z tym zaliczka może wrócić z powrotem do przyjmującego zaliczkę po wygraniu sprawy sądowej.
4. Zaliczka nie jest zabezpieczeniem wykonania umowy wzajemnej, jak ma to miejsce w przypadku zadatku.

Obowiązki odstępującego od umowy wzajemnej wynikają z art. 494 kodeksu cywilnego.

Art. 494. Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Wykładnia Sądu Najwyższego w sprawie zaliczki

cyt. " (...) w razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, uiszczona przez kupującego kwota podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Jeżeli natomiast nie następuje zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, kwota zapłacona na poczet ceny powinna zostać zwrócona, jako świadczenie nienależne (art. 410 §2 k.c.). Nie zostaje bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, z dnia 25 marca 2004 r., II CK 116/03, i z dnia 12 stycznia 2006 r., II CK 342/05, OSNC 2006, nr 10, poz. 170).
http://www.sn.pl/orzecznictwo/uzasadnienia/ic/III-CZP-0003_07.pdf Link niestety działa po zalogowaniu

Ewidencja zaliczek w działalności gospodarczej

Zaliczka występuje również w obrocie gospodarczym. Firma A przyjmuje zaliczkę na poczet towaru lub usługi od firmy B, która dała zaliczkę. Jednak wpłacona zaliczka w postaci przelewu, czy wpłaty fizycznej gotówki do firmy A nie może być traktowana, jako koszt uzyskania przychodu i księgowana w ewidencji księgowej firmy B. Zaliczka w tym wypadku nie jest świadczeniem definitywnym dla celów podatkowych. Innymi słowy zaliczka nie stanowi kosztu uzyskania przychodu.

Cyt. "Kwota zapłaconych zaliczek nie stanowi kosztu uzyskania przychodu w momencie jej zapłacenia, lecz po zrealizowaniu usługi. Dopiero wtedy powstaje związek pomiędzy poczynionymi wydatkami a uzyskanym przychodem. Stanowisko takie zajął Urząd Skarbowy w Piotrkowie Trybunalskim w postanowieniu z dnia

06.02.2007 roku nr US I/1-415/21a/2006. " Koniec cyt.

Zgodnie z treścią art. 15 ust.1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 21, poz. 86 z późn. zm. dalej: ustawa o CIT) oraz art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 80, poz. 350 z późn. zm. dalej: ustawa o PIT) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT oraz art. 23 ust. 1 ustawy o PIT. Z kolei moment zaliczenia wydatku do kosztów podatkowych zależy od tego, czy jest to koszt bezpośrednio związany z przychodem, czy też koszt pośrednio związany z przychodem. Jak wynika z ustawowej definicji kosztu podatkowego, by dany wydatek mógł zostać uznany za koszt uzyskania przychodów, muszą być spełnione równocześnie następujące warunki, a mianowicie: • poniesienie wydatku musi nastąpić w celu uzyskania przychodu, • nie może to być koszt wymieniony w katalogu wydatków wyszczególnionych w art.16 ust.1ustawy o CIT i art. 23 ust.1 ustawy o PIT, • jego poniesienie zostało prawidłowo udokumentowane. Uwzględniając powyższe, uznać należy, iż zaliczka nie spełnia tych warunków. Zaliczka jest bowiem kwotą wpłaconą na poczet przyszłych zobowiązań i stanowi jedynie część ceny należnego świadczenia.

Zaraz, chwila. Sprawa zaliczki zaczyna się komplikować. Sąd Najwyższy stwierdza, że zaliczka jest świadczeniem definitywnym, gdy zostanie zawarta umowa przyrzeczona, a ustawy prawa podatkowego podpisane przez Ministra Finansów kategorycznie stwierdzają, że zaliczka nie jest kosztem uzyskania przychodu, czyli nie jest definitywna. W czym problem. Czym jest umowa przyrzeczona? Oczywiście jest to umowa końcowa lub inaczej umowa finalna, definitywna przenosząca prawa własności do nieruchomości, ruchomości, towarów, licencji czy wykonanych usług w ramach umownego porozumienia pomiędzy stronami. W prawie podatkowym definitywnym świadczeniem jest wystawienie faktury końcowej dołączonej do towaru lub usługi przez firmę A w zamian za otrzymaną należność pieniężną od firmy B. Faktura musi być bezpośrednio związana z należnością pieniężną i towarem (usługą), jak również musi być zaksięgowana w ewidencji podatkowej firmy i od tej transakcji powinien być odprowadzony VAT do Urzędu Skarbowego.

Zatem, co lepsze: zaliczka, czy zadatek? Jeśli mam być szczery do bólu to wybieram płatność w 100% za towar, który mnie interesuje. Za dużo w tym wszystkim jest ambarasu prawnego. Oczywiście istnieją sytuacje, kiedy ominięcie tych dwóch sposobów częściowych płatności nie jest możliwe, ale z drugiej strony minimalna znajomość prawa pozwala na ominięcie wielu przykrych niespodzianek, których sami często jesteśmy sobie winni.



linki do poczytania

http://www.money24.pl/porady_finansowe/zaliczka-i-zadatek-jak-je-rozroznic/
http://prawo.rp.pl/artykul/252915.html